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壬寅虎年春節假期復工的第 ·***（2022年2月7日），浙江樓市就迎來重磅訊息。
寧波市住建局出臺了《寧波市共有產權住房管理辦法（試行）》，并計劃于2月26日起施行。
早在去年12月，杭州就先一步發布了《杭州共有產權保障住房管理辦法》。
杭州和寧波，浙江樓市當仁不讓的一哥和二哥。兩地先后出臺共有產權房新政，頗具指導意義。
大方向上，共有產權房屬于保障性住房，是為了讓老百姓住有所居，低收入家庭買得起房子，享受得到配套，所以推出的惠民政策。細節上，每個地方又有些微的不同。
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筆者將杭州、寧波兩地新政做了一張表格，方便大家進行比較，標紅部分為比較顯著的差異：
杭州
寧波
房源渠道 （籌建方式） | 3種方式： 出讓土地集中新建 劃撥土地集中新建 既有房源轉用 | 3種方式： 出讓土地集中新建 商品住房項目配建 既有房源轉用 |
產權份額 | 劃撥土地集中新建的共有產權房，購房家庭可以自行在50%-80%范圍內，進行份額選擇 出讓土地集中新建的共有產權房，購房家庭的份額固定60% | 購房家庭產權份額 原則上不低于60% 不高于80% |
銷售制度 （限購條件） | 預售制、配售搖號，報了名但***終自己放棄的家庭，兩年內不得再申請。一個家庭限購1套共有產權房。 | 按市場價格進行銷售：交付未滿1年，參考附 ·近商品房備案平均價；交付滿1年，參考附 ·近存量住房平均交易價。一個家庭限購1套共有產權房 |
申請門檻 | 一定年限杭州戶籍，或非杭州戶籍社?；騻€稅交滿一定年限，購房家庭一定年限內（具體年限未明確）市區無房，就可以申請。如果申請人是單身，那必須年滿30周歲。 | 寧波本地戶籍：需在申請地戶籍滿10年或申請前12個月在當地繳社保且無補繳記錄 非寧波本地戶籍：申請前5年在當地累計繳納社保滿36個月，申請前12個月連續繳納社保且無補繳記錄 以上兩種，在本市無房，且家庭人均年可支配收入低于上年度當地城鎮居民人均可支配收入的150%，則可提出申請。 |
增購與回購 | 產證滿5年可增購，增購價隨行就市，每年公布一次。需代持機構回購，回購價參照增購價執行。 產證未滿5年，需代持機構回購的，回購價為原價+市場利息，如市場價低于上述價格，就低不就高。 | 增購分2個時間段：產證滿4年但未滿5年，無其他住房的家庭，可按原購房價一次性購買政府產權份額；產證滿10年，可按屆時市場價一次性增購政府產權份額。 部分特殊情況下產證未滿10年，可由代持機構回購?；刭弮r按原價或屆時市場價中***低的那個處理。 |
限售政策 | 限售10年； 產證滿10年代持機構有優先購買權。 | 限售10年； 產證滿10年，家庭可增購后獲得全部產權后上市轉讓；也可與代持機構按照各自產權份額上市轉讓，按份額分配房款。 |
從圖表不難看出，共有產權房籌建形式上，兩地一樣的有出讓土地集中新建，既有房源轉用這兩種辦法。
而杭州第3種方式是劃撥土地集中新建，寧波第3種方式則是商品房項目配建。寧波的第3種方式，更具“市場化特色”。
這些年，各地方ZF紛紛采用“限地價，競自持，競配建”方式來推地，許多土拍觸及熔斷的項目，配建面積不少，老百姓也關心這部分房子用作何用。
寧波的辦法無疑就是盤活了這部分住房配建。又由于這部分房子由房企督造買單，所以也是替ZF省下不少的費用開支。
產權份額上，雖然是拉著ZF一起入股買房，但無論杭州還是寧波，份額都是家庭占大頭。
由于上級精神傳遞下來，要求共有產權房與商品住房所享受的待遇保障一致，所以這里所謂的份額，更為現實的意義是家庭購買這套共有產權房，可以在原價基礎上打幾折。
舉個例子：一套原價200W的共有產權房，如果是在杭州劃撥土地新建的，按照政策家庭可以自主在50%-80%范圍進行選擇。
理性的選擇大概都會選50%，即只花100W買下這套房子50%的份額，但是享受這套房子帶來近乎100%的權益（***扣掉的一點百分點在于不能自主隨意出讓交易）。
同樣的，寧波共有產權房購買者也會更傾向于60%份額，相當于6折買房。
銷售價格、增購與回購機制，基本都是遵照隨行就市?；刭弮r格也是就低不就高。
本來高層對于房地產主旨精神就是房住不炒，共有產權房更不是拿來低價買入高價賣出的投機標的，所以機制設定非常合理。
申請條件上，杭州本來買房門檻本來就嚴格，外地戶口需要4年社保，即便落戶也需要2年社?；蛘呗鋺魸M5年。
這回共有產權申請條件中的“一定年限”未能明確，大概率還是會根據不同區域設置不同的規則制度。
寧波則采用了外地戶口3年社保，即便落戶仍需1年社?；蚵鋺魸M10年的明確條件。
“一哥”“二哥”的申請門檻其實屬于條件設置的“上限”，如果浙江其余城市也推共有產權房，那么一定都在這個上限之下設置條件。
上市交易這一塊，雖然都有10年的鎖定期，但鎖定期一滿，寧波方式“同股同權”，依然更有“市場化特征”。
舉個例子：寧波一套共有產權房價格200W，申購家庭當初120W買下這套房子，占六成份額。
如今產證滿10年，這套房子已經價值400W了。那么如果該家庭沒有選擇增購，作為“大股東”這個家庭依然可以以400W進行轉讓。
當然成交后400W房款該家庭可以分得六成也就是240W，剩余160W由代持機構獲得。
以上幾點，基本囊括了浙江一哥二哥共有產權房的一些信息。
03
前陣子有網友私信筆者，問平湖有沒有共有產權房？XX項目屬不屬于共有產權房？值不值得買？
在這里統一回答，其實判斷是否是共有產權房可遵照這三個辦法：
1、房源籌建形式是怎么樣的？房子有沒有產權？
2、你的“合伙人”是不是ZF機構
3、購買和出讓是否設置嚴苛條件
但凡任何一條回答是否定的，那就不是嚴格意義上ZF主導推進的“共有產權房”。
請警惕身邊打著“共有產權旗號”，實際卻更像是“非法集資”的項目。更不應該抱有“投機心理”。
04
***后筆者想跟大家梳理一個邏輯，在傳統認知里頭，跟別人合買一套房子，你所享受到的權益就會打折，比如小孩入學順位可能就靠后。
而如今，共有產權房的出現，將打破這種傳統邏輯。
一種全新的邏輯——只要你滿足條件，那么拉上ZF跟你一起買房，不用立刻付清全款，卻可以享受到全額的社會保障。
所以共有產權房的本質，就是延遲付款、即時滿足！
許多手頭拮據的剛需、異鄉奮斗者、適齡兒童家長們，曾經感覺遙不可及的置業夢想，或將就此被照亮。
