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麻辣粉(MLF)和兩盤肉(LPR),到底影響了房地產什么?

來源:平湖房產網(www.flyvenus.net)  2022-01-19 09:46:32

摘要:不如多打聽幾家銀行

在這個信息大爆炸的時代,訊息越多,問號也越多。今天的內容,源自后臺收到的這條提問。

考慮到這絕不是個個案,今天就來簡單聊聊這個話題。





F1.


昨天兩條新聞分外吸睛:


其一,2021年全年國內生產總值114.4萬億元,比上年增長8.1%,兩年平均增長5.1%。


疫情之下,GDP增速創下10年新高,與世界各大經濟體相比增速都名列前茅,牛!


其二,央行下調MLF和逆回購利率10個基點,此舉被視作“央媽”放水,市場流動性增加。


不僅滬深股市喜迎上漲,地產人也在朋友圈轉發這個訊息。


不過諸位真的看懂這些名詞了嗎?這些變化對我們買房,還房貸有哪些影響呢?




F2.


MLF,全名“中期借貸便利”,人送外號“麻辣粉”,由央媽在2014年9月創立。


其本質是個貨幣調節工具,央行可以根據市場實際情況,臨時將一筆錢貸給商業銀行,到期再收回來。


為啥要臨時把這筆錢流向市場呢?

答案就是此刻錢不夠花!


理論上貨幣流通量應該要跟商品流量相符合,生產出來的商品或服務越來越多,貨幣也應該更多,這樣才能產生交易,貨幣才能流通。


但如果商品服務在增多,流通中的貨幣卻不夠,就會產生“錢荒”。


老百姓接觸錢的方法更多是跟商業銀行產生關系,但商業銀行兩手一攤說我也沒錢,我這兒貸款利率也降不下來。


這時候向市場注入更多貨幣的重任,就來到了央媽身上。


央媽的18般兵器很豐富,MLF只是其中的一項。



日??吹竭@樣的表述,“X月X日,央行展開MLF操作X億元,1年期MLF利率X%”。

即央行通過MLF的投放量和利率,影響市場的貨幣供應和市場利率。



相比起其他一些工具頻繁調節可能引起較大的市場波動,MLF的優點在于期限較短,可以在可控的時間范圍內,滿足流動性需求,引導商業銀行降低貸款利率和社會融資成本,發揮中期政策利率的作用。


每個月的15日,投放MLF成為了常態化操作,碰上周末節假日則順延至節后。


因此MLF可以看成是央媽的“平A技能”。




F3.


這次同步還有個1000億元的7天逆回購,即央行向一級交易商購買有價證券,并約定T+7日再將有價證券賣給一級交易商。


通俗理解就是資金周轉,且周轉期限就是7個工作日。但不要小瞧這個操作,你缺錢時候別人正好伸出援手,且這個利率還在下降,友好度不言而喻。


7天逆回購本質也是向市場投放流動性的操作。


所以,這回央媽投放MLF和展開7天逆回購,且利率雙降10個基點,目的都是一樣的,開閘放水,讓更多的錢流向市場,增加貨幣供應!


對老百姓來說,銀行有錢了,自己從銀行貸到錢就有望了。




F4.


還有個詞,LPR,學名“貸款基礎利率”,江湖俗稱“兩盤肉”。是金融機構對最優客戶執行的貸款利率。


在2019年8月,LPR機制進行了改良,定價機制、報價銀行數量、LPR品種、報價頻率都發生了變化。影響非常深遠,包括房地產。


之前LPR的歷史不做展開了,我就說改良后,LPR定價將參考公開市場操作利率+各個報價行的加點。


公開市場操作利率,包括但不限于前面說的MLF利率;而各行報價是指綜合實力較強的18家商業銀行,根據市場實際情況來進行報價。

怎么理解這東西呢?其實就是“央媽”從所有“子女”當中擇優選出18個“民意代表”,讓他們根據自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素,給出自己的加點幅度。最后央媽聽取各個子女意見后,經匯總綜合考量,再正式公布該月的1年期和5年期LPR。


所以每個月20號,央行都會公布最新一期的1年期和5年期的LPR。


5年期LPR,也從2019年10月開始,正式替代“房貸基準利率”,成為銀行發放房貸,利率定價的“新基準”,“新的錨”。


不過,劃重點,你個人房貸利率多少,在你跟銀行簽訂房貸利率那一刻其實已經定下來。銀行批給你的房貸,也不是拿著5年期LPR照搬照抄,而是根據最新一期LPR進行加點。


至于加點多少,每家銀行執行的政策都不一樣,不可一概而論。


有興趣展開了解的,可以查看我這篇舊文(超鏈接)。




F5.


前面說了這么多,最后總結一下。


MLF屬于政府有形之手,政府用這個工具對貨幣市場的供給進行調節。可以說影響的是購房人能不能貸到錢。


LPR是金融市場給出的反應市場真實貸款利率的參考值。隨市場這個無形之手變化。5年期LPR的高低,會影響到你房貸利率的高低。影響到你加杠桿買房的成本。


MLF利率下調,一定程度上可能會影響接下去20號公布的LPR。


至于本文開頭的問題,究竟選擇20號前還是20號后辦理房貸,其實不必太過糾結,除非你能未卜先知,明確知道接下去5年期LPR一定會下調,且銀行加的基點也會減少,這樣你推遲到20號之后辦理房貸,以后還款確實會更少。


否則,這就好比在猶豫一套房子要不要這個時候入手,要不要這個時候拋出,能不能抄底,能不能賣在最高點一樣。大神也只能判斷趨勢,沒人能預測精準點位。


尤其5年期LPR,已經整整20個月沒變動,但是銀行在執行實際房貸利率時候的加點,早已上上下下起伏好幾波了。


所以,我建議有這精力,不如多打聽幾家銀行,哪家有額度,哪家在執行的房貸利率更低,哪家申請房貸時候附加條件更少。畢竟這個確定性更高。


至于開閘放水可能帶來最直接的影響,你悟到了嗎?


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