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大猜想!2022年樓市可能發生的4件大事!

來源:平湖房產網(www.flyvenus.net)  2021-12-31 17:20:52

摘要:必須全力奔跑,才能留在原地。

還有一周不到的時間,2021就要翻篇。


毫無疑問,無論是對地產人還是購房人來說,2021年都是房地產史上大變革的一年。


即便對行業敏感度再高的人,恐怕都難以料到短短一年時間,行業可以上演冰與火之歌,高層的鐵拳會如此生猛,頭部房企巨鱷竟然一夜崩塌,徹底躺平……


無論如何,這些都已經成為過去式。2022年將至,究竟新的一年地產行業會有哪些全新變局,可預測的新動態,方便大家提前預判的新訊息?


注意,以下內容均為猜想,僅代表個人觀點。筆者姑妄言之,眾看官姑妄聽之!


01
房地產稅試點落地


2021年10月一聲霹靂,房地產稅試點改革提上議程。



有人說房地產稅就是懸在房地產行業頭上的達摩克利斯之劍,尤其針對存量房下手,會讓房地產投資收益大打折扣。


正因為始終懸在頭頂,跟誰收,收多少,細則不明,因此購房者的預期受到影響:房多的不敢買,房小的不敢換,沒房的跟著瞎觀望。


但事實上,房地產稅從難產到提速,且給予一個五年的試點時間,說明時機已成熟,寬稅基、低稅率、設定免征面積這些網傳要素均具備客觀實施條件。


而從財政角度,央地收入關系要迎來調整,提高房地產稅在稅收中的比重,間接稅改直接稅,就必須從保有環節入手。



十年前,個人住房房地產稅初步試點從提出(2010年)到開展(2021年的上海與重慶),相隔時間不到一年。


遵循同樣的節奏,2021年10月提出深入房地產稅改革試點,最新12月27日,全國財政工作會議上,財政部和稅務總局相關負責人公開表示,做好房地產稅試點準備工作。


我們或將在2022年內迎來這一批的房地產稅改革試點城市,成為歷史見證者或親歷者。


02
五年期LPR下調


2021年內,迎來了央行的兩次全面降準,改善流動性。而到了12月,LPR也迎來了下調。


許多人把這次LPR下調解讀為“降息”,針對年底“又降準又降息”,開始奔走相告“雙降啦,地產春天又來了”……甚至地產股也受消息影響迎來全線反彈。


遺憾的是,這是一場美麗的誤會。因為央行這次調整的僅僅只是一年期LPR,而一年期LPR下調只對短期借貸降低成本有幫助,對于房貸這樣長期借貸利息并無變化。畢竟沒有或者極少數人會借一年的房貸,跟大家房貸掛鉤的終究還是5年期LPR。


而5年期LPR自2020年4月開始,已經連續20多個月維持不變了。



透過這張統計圖也不難發現,央行對于五年期LPR的調整極為謹慎,相較3年內5次下調一年期LPR,針對五年期LPR的調整次數只有3次。


但是,按照目前的形式,在未來一年時間內,五年期LPR也是有下調的可能的。我們近期可能刷到各種新聞,XX地方房貸利率回到“5字頭”。這里所謂的房貸利率其實就是在五年期LPR基礎上加點有所下調。


房貸利率下調,自然有助于刺激房地產市場成交。但如果樓市依舊量能不足,5年期LPR也是有動一動必要的。且從過去三年的趨勢也能看出來,整體的波動方向是朝下的。


所以2022年五年期LPR可能會迎來下調,而一旦它下調,對于樓市的重磅程度可想而知。


03
房企并購融資常態化


2021年即將收尾,卻有好幾家房企再也沒機會進入到2022年。想起幾年前行業老大哥提前預警“活下去”,簡直就像是開了作弊器,提前看了攻略,讓人感慨老大哥不愧是老大哥!



話說21年底,房企共同目標幾乎都成了“活下去”,而無論從銷售額還是土地儲備規???,頭部房企格局都呈現出一個重要變化——今年頭部企業排名更集中的是國企和央企,民企只剩下融創、龍湖、碧桂園、萬科。


而這樣的格局一旦形成,在未來的開發領域中,財務穩健可持續開發、可持續發展的住宅類企業,也必將以央企、國企為主。


傳統民企,尤其高周轉高杠桿高負債率的房企,既面臨借錢難,又面臨還錢潮,亟待花錢奈何到位速度慢,于是暴雷頻發,致使行業仍處于風險極高的狀態。


這時候如果沒有增量資金、白衣騎士入場,恐怕很多無法自救的房企都將選擇躺平,而由這些房企債務危機引發的金融系統風險及社會不安都是大家所不愿意看到的。


所幸21年底央行同國資委召開會議,引導優質主體基于市場化的原則做好項目并購工作;央行與銀保監會也在近期召開關于穩妥有序開展并購貸款業務的會議。會議鼓勵優質企業按照市場化原則加大房地產項目兼并收購,鼓勵金融機構提供兼并收購的金融服務,主力化解風險,促進行業出清。



這番表態也暗示,在接下來的2022年,我們可能會看到大量房企并購融資案例——就猶如競技體育里頭“打不過就加入”,房企還不上債恐怕也就“賣身”一條路。


而擁有收購意向且具備實力的,可能也是央企、國企為主。畢竟民企剛喘了口氣,別說顧不上救人,就是真有心拯救也得掂量掂量,一不小心,正負得負,把自己帶溝里就麻煩了……


04
從業者轉型


伴隨著行業洗牌,地產從業人員也將迎來全新的挑戰。


在2021年,我們或許親眼看到了小區周邊一排排線下中介門店關店潮,而在我們看不到的地方,多得是房企投拓、營銷、品牌、工程、企劃員工的挪窩。


沒辦法,這里頭有單位沒發工資逼走的,有企業揮刀裁員輪到自己的,有項目賣的不好拿自己祭天的,當然也有被末位淘汰掉的……




地產這個行業非常有意思,在高速擴張時代有極大的人才缺口,順境營銷時房企多得是剛干幾個月的菜鳥被提拔上來做管理的例子;而在勒緊褲腰帶收縮時代,又會出現人員過剩,干不了硬仗,感覺吃閑飯的一大把。


憑良心講,這其實就說明這個行當形勢比人強。順境時從賣房的到買房的誰都能分杯羹,逆境時真正抒困高手寥寥。


所以房企應對辦法多為組織架構大調整,裁員只是其中一項,也包括對治理架構的簡化,人才選拔方式的重新定義。



房企組織架構調整,首當其沖受影響的是人,無經驗或經驗匱乏的基層員工首先會被拿下,同樣價值輸出用人成本高的會被舍棄,當一天和尚撞一天鐘的懶散老員工也會被掃地出門。


實現行業內再就業固然是好,但現實是這個賽道恐怕沒那么多工作崗位可以提供。此刻“形勢比人強”再度應驗,這幫地產人恐怕只剩轉行或者轉型一條路。


其實就猶如2021同樣受到暴錘的教培行業一樣,年內多少教培工作者被迫轉行,甚至俞敏洪都一把年紀開啟了直播帶貨。但地產人整體綜合素質與教培工作者相比,答案不言自明,尤其坐慣了行業順風車那幫老兵,早已產生強烈路徑依賴,讓他們轉行或轉型談何容易。


但該說不說,房企面對嚴峻形勢都在大搞轉型跨界,這年頭一個地產人如果不具備斜杠思維,等同于放棄掙扎,被時代所拋棄。



2022年,行業的大浪淘沙還將繼續,仍舊會有大量地產從業者,徹底告別地產行業,開啟全新的賽道。其中學習能力強的或許能實現華麗轉身,但沉湎于過去地產黃金N年卻不能順勢改變的人,我們唯有送上祝福,祝君好運了。


總結:之前羅振宇《時間的朋友》跨年演講有句話很經典——必須全力奔跑,才能留在原地。


謹以此言,送給2022年的所有房企、從業者,以及購房者!


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